Von Abstandszahlungen über Nachmieterklauseln bis zum (Nicht-)Zustandekommen – Antworten auf mietrechtliche Fragestellungen

 

Ein Beitrag von Tobias Verkamp

 

Heutzutage wird von Studenten ein enormes Maß an Flexibilität verlangt. Auslandssemester gehören mittlerweile genauso zum Pflichtenkanon wie Universitätswechsel. Im Zusammenspiel mit den vor allem in vielen Universitätsstädten drastisch gestiegenen Mietpreisen führt dies dazu, dass viele Studenten im Laufe ihres Studiums mehrfach umziehen. Mit einem Umzug sind stets rechtliche Fragestellungen und Probleme verbunden1. Oft stellt sich dabei als erstes die Frage, unter welchen Bedingungen man den alten Mietvertrag kündigen kann. Zudem erlebt man es oft, dass Vormieter mit potenziellen Interessenten „Spielchen spielen“ und teilweise horrende Abschlagszahlungen verlangen. Daher möchte ich im folgenden Beitrag auf die Fragen eingehen, unter welchen Bedingungen man dem Vermieter einen Nachmieter stellen kann, um frühzeitig einen Mietvertrag kündigen zu können. Zudem soll erörtert werden, wann eine Abschlagszahlung an den Vormieter zulässig ist.

Habe ich gegenüber meinem Vermieter bei Stellen eines geeigneten Nachmieters einen Anspruch darauf, frühzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden?

Hartnäckig hält sich das Gerücht, man könne vorzeitig aus einem Mietvertrag aussteigen, wenn man dem Vermieter einen solventen Nachmieter stelle. Zwar entlassen viele Vermieter ihre Mieter vorzeitig aus einem Vertrag, wenn der Mieter sich selbst um die Nachmietersuche kümmert und er Nachmieter präsentieren kann, welche bereit sind, den Mietvertrag zu den gleichen Konditionen wie der Vormieter zu schließen – ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Vertrag gegenüber dem Vermieter besteht allerdings nicht.

Nachmieterklausel?!

Ausnahmsweise kann ein solcher Anspruch bestehen, wenn der Mietvertrag eine sogenannte „Nachmieterklausel“ enthält. Zu unterscheiden sind dabei „echte“ und „unechte Nachmieterklauseln“

Beispiel für eine unechte Nachmieterklausel Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen, wenn er dem Vermieter mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässige zum Bezug der Wohnung berechtigte Ersatzmieter vorschlägt, die bereit sind, das Mietverhältnis für den Rest der Mietdauer fortzusetzen, und wenn der Vermieter sich weigert, einen der benannten Ersatzmieter in das Mietverhältnis eintreten zu lassen.

Beispiel für eine echte Nachmieterklausel
Wenn der Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag auszuscheiden wünscht, kann er dem Vermieter einen Nachmieter benennen, der bereit ist, in den Mietvertrag zu gleichen Konditionen einzutreten. Der Vermieter ist bereit, den ihm benannten Nachmieter als Vertragspartner anzuerkennen, wenn seinerseits keine Bedenken gegen die Seriosität oder Bonität des Nachmieters bestehen. Mit dem Ausscheiden des Mieters auf dem Mietvertrag tritt der benannte Nachmieter in den laufenden Mietvertrag anstelle des bisherigen Mieters ein und übernimmt insoweit alle Rechte und Pflichten des bisherigen Mieters. Der bisherige Mieter scheidet insoweit aus dem Mietverhältnis aus.

Der Unterschied besteht, wie man sehen kann darin, dass sich der Vermieter mit einer echten Nachmieterklausel verpflichtet einen vom Mieter gestellten Nachmieter zu akzeptieren. Soweit sich eine echte oder unechte Nachmieterklausel im Vertragstext finden lässt, kann der Mieter demnach durch das Stellen eines Nachmieters vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen. Jedoch wird das nur in wenigen Verträgen der Fall sein. Der Standardvertrag von Haus & Grund sowie der vom Studentenwerk Heidelberg benutzte Standardvertrag enthalten zumindest keine Nachmieterklausel.

Soweit keine Nachmieterklausel vereinbart wurde, ist der Vermieter also nicht verpflichtet den Mieter frühzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen, auch wenn dieser geeignete und solvente Nachmieter vorgeschlagen hat.

Ein anderer wichtiger Grund?

Ganz ausnahmsweise kann der Vermieter unter Umständen unter Berücksichtigung des Gebotes von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verpflichtet sein, einen Mieter vorzeitig aus einem Mietvertrag zu entlassen, wenn ein besonderer wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher wichtiger Grund wird von den Gerichten nur angenommen, wenn es für den Mieter gleichsam unzumutbar wäre, weiter am Vertrag festgehalten zu werden. Beispiele für wichtige Gründe nach dieser Rechtsprechung sind z.B. ein beruflich notwendiger Ortswechsel oder ein Umzug ins Altenheim. Die Tatsache, dass man mit seinen WG-Mitbewohnern nicht mehr zurechtkommt, oder einfach eine günstigere Wohnung gefunden hat, sind selbstredend keine wichtigen Gründe. Überdies wird das überwiegende Mieterinteresse an einer vorzeitigen Vertragsentlassung abgelehnt, wenn die verbliebene Mietzeit wenige Monate nicht überschreitet. Bei einem auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag der in der Dreimonatsfrist des § 573c BGB gekündigt werden kann, ist es dem Mieter also zumutbar, bis zum Ende der regulären Vertragslaufzeit in der Wohnung wohnen zu bleiben.

Anders sieht die Situation bei Zeitmietverträgen aus, welche z.B. öfters vom Studentenwerk abgeschlossen werden. Muss man die Universität wechseln, und würde die reguläre Vertragslaufzeit noch länger laufen, könnte u.U. ein wichtiger Grund vorliegen, welcher eine vorzeitige Vertragsentlassung rechtfertigen könnte.

Einem Mieter, der vorzeitig aus seinen Mietvertrag aussteigen will, jedoch kein Sonderkündigungsrecht hat, bleibt die Möglichkeit den Vermieter durch Stellen von Nachmietern zu einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrags zu überreden. Lässt sich der Vermieter darauf nicht ein, muss der Mieter wohl oder übel bis zum Ende der Vertragszeit in der Wohnung bleiben. In diesem Fall muss sich der Vermieter dann selbst um einen Nachmieter bemühen.

Darf der Vormieter eine Abstandszahlung für Möbel etc. von mir verlangen?

Erlaubt der Vermieter dem Mieter selbst einen Nachmieter zu suchen, um die Dreimonatsfrist des § 573c BGB zu verkürzen, spielen Abstandsvereinbarungen oftmals eine große Rolle. Denn dadurch, dass der Vermieter dem Mieter das Recht gewährt einen geeigneten Nachfolger zu präsentieren, entscheidet dieser nun (zumindest de facto) darüber, wer die Wohnung bekommt. Zwar trifft der Vermieter die letzte Entscheidung , aber bei einem solventen und geeigneten Nachmietervorschlag ist es unwahrscheinlich, dass der Vermieter einen Vertragsschluss ablehnt. Dies führt dazu, dass der derzeitige Mieter die Situation nutzt, um sich den Ausbau seiner veralteten Möbel und Einrichtungen zu sparen und sich diese auch noch mit einer Abstandszahlung vom Nachmieter „vergolden“ lässt. Jedoch ist in diesem Bereich nicht alles erlaubt, was man in der Praxis vorfindet.

Kann der Vormieter vom Nachmieter eine Zahlung (sog. Abstandszahlung) allein für dessen Auszug bzw. die (vorzeitige) Räumung der Wohnung verlangen?

Dies ist gemäß § 4a Abs. 1 Wohnraumvermittlungsgesetz unzulässig! Eine Vereinbarung, die den Nachmieter verpflichtet, ein Entgelt allein dafür zu zahlen, dass der Vormieter die Wohnung räumt, ist unwirksam. Gleichgültig ist dabei, ob die Vereinbarung mit dem Vormieter, dem Vermieter oder einem Makler getroffen wird.

§ 4a Wohnraumvermittlungsgesetz
(1) Eine Vereinbarung, die den Wohnungssuchenden oder für ihn einen Dritten verpflichtet, ein Entgelt dafür zu leisten, daß der bisherige Mieter die gemieteten Wohnräume räumt, ist unwirksam. Die Erstattung von Kosten, die dem bisherigen Mieter nachweislich für den Umzug entstehen, ist davon ausgenommen.
(2) Ein Vertrag, durch den der Wohnungssuchende sich im Zusammenhang mit dem Abschluß eines Mietvertrages über Wohnräume verpflichtet, von dem Vermieter oder dem bisherigen Mieter eine Einrichtung oder ein Inventarstück zu erwerben, ist im Zweifel unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, daß der Mietvertrag zustande kommt. Die Vereinbarung über das Entgelt ist unwirksam, soweit dieses in einem auffälligen Mißverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht.

Darf der Vormieter Ablöse für Möbel und Einrichtungen verlangen?

Im Gegensatz zum „Abstand“ ist die Zahlung einer Ablösesumme rechtlich zulässig. Unter Ablösezahlung versteht man dabei i.d.R. einen Kaufvertrag über Einrichtungsgegenstände und Möbel, welche vom Nachmieter übernommen werden. Rechtlich ist gegen einen solche (Kauf-)Vertrag nichts einzuwenden. Denn es handelt sich schließlich um einen privatrechtlichen Vertrag, welcher der grundgesetzlich garantierten Vertragsfreiheit unterfällt.

Geht es um eine besonders interessante Wohnung, und ist mit vielen Mitbewerbern zu rechnen, kommt man wohl oder übel nicht daran vorbei, eine Ablösezahlung zu leisten. Auch wenn die IKEA-Regale nicht mehr zeitgemäß sind und der dreckige Teppich keineswegs die geforderte Summe wert ist, wird man in den sauren Apfel beißen.

Ein altes Sofa für 500 €?

Doch keine Sorge: Der Vormieter hat keineswegs völlig freie Hand bei der Preisgestaltung für seine abgewohnten Flohmarktmöbel. Die Gerichte verlangen insoweit, dass Preis und Gegenleistung in einem angemessenen Verhältnis zueinander stehen. Ansonsten könnte der Vormieter de facto über eine völlig überzogene Ablöseforderung doch eine Abstandszahlung durchsetzen, und damit den Telos des § 4a WoVermRG konterkarieren. Gezahlt werden muss daher nur ein Preis, der nicht ein einem „auffälligen Missverhältnis zum Wert der überlassenen Gegenstände steht“ vgl. § 4a Abs. 2 WoVermRG (siehe auch OLG Düsseldorf 14 U 117/96; ZMR 98, 618).

Ein solches auffälliges Missverhältnis liegt nach einer gerichtlichen Faustformel dann vor, wenn die zu zahlende Ablösesumme den Wert der Sache um mehr als 50 Prozent übersteigt.

Beispiel: Sie zahlen als Nachmieter für ein altes Sofa 500 €. Der derzeitige Wert beträgt aber eigentlich nur noch 100 €. Als angemessen wäre ein Kaufpreis bis zu einer Höhe von 150 € anzusehen. Eine Forderung i.H.v. 500 € steht aber in einem auffälligen Missverhältnis zum tatsächlichen Wert und ist folglich unwirksam. 350 € können Sie also vom Vormieter zurückfordern.

Wenn das Sofa bereits gezahlt wurde, kann der zu viel gezahlte Kaufpreis gemäß § 5 WoVermRG zurückverlangt werden:

§ 5 Wohnraumvermittlungsgesetz
(1) Soweit an den Wohnungsvermittler ein ihm nach diesem Gesetz nicht zustehendes Entgelt, eine Vergütung anderer Art, eine Auslagenerstattung, ein Vorschuss oder eine Vertragsstrafe, die den in § 4 genannten Satz übersteigt, geleistet worden ist, kann die Leistung nach den allgemeinen Vorschriften des bürgerlichen Rechts zurückgefordert werden; die Vorschrift des § 817 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht anzuwenden. Der Anspruch verjährt in vier Jahren von der Leistung an.
(2) Soweit Leistungen auf Grund von Vereinbarungen erbracht worden sind, die nach § 3 Abs. 2 Satz 2 oder § 4a unwirksam oder nicht wirksam geworden sind, ist Absatz 1 entsprechend anzuwenden.

Was gilt, wenn der Mietvertrag nicht zustande kommt?

Kommt der Mietvertrag mit dem Interessenten nicht zustande, z.B. weil der Vermieter diesen ablehnt, ist die Ablöse grundsätzlich hinfällig. Denn gemäß § 4a Abs. 2 WoVermRG gilt der Kaufvertrag über die Möbel als „im Zweifel unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, daß der Mietvertrag zustande kommt“.

Praktische Tipps zum Schluss

Zahlt man schon zähneknirschend eine Ablöse an den Vormieter, sollte man keinesfalls vergessen, in einem Protokoll die geleisteten Zahlungen und die überlassenen Gegenstände schriftlich zu fixieren. Wenn möglich, sollte man sich noch vor Leistung der Ablösezahlung die Rechnungen und Belege des Vormieters zeigen lassen. So können sie gegebenenfalls den Wert der übernommenen Möbel besser einschätzen und auch erkennen, ob ein „auffälliges Missverhältnis“ im Sinne des § 4a WoVermRG vorliegt. Schließlich sollte man, soweit die Möbel in bar bezahlt werden – wie bei allen Kauverträgen – nicht vergessen sich eine Quittung ausstellen lassen.

In jedem Fall wünscht die StudZR-Redaktion viel Erfolg bei der Wohnungssuche und Preisverhandlungen über Ablösezahlungen!


1Für das examensrelevante Problem der Schönheitsreparaturen, siehe http://bgb.kommentar.de/Buch-2/Abschnitt-8/Titel-5/Untertitel-1/Inhalt-und-Hauptpflichten-des-Mietvertrags/Abgrenzungen-Kasuistik#9

 

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